不動産投資 資産運用と節税対策 Apartment management

Apartment management 04

間取り図の写真

「人生100年時代」を迎える今、年金以外の“備え”は万全ですか?
安定した収益力・節税効果・資産価値、様々なメリットをもたらすワンルームマンション経営を“これからの資産運用”としてご紹介します。

資産運用の必要性

老後に必要な平均費用例

世帯主が60歳以上で無職の1ヶ月の
平均家計(2人以上の世帯)
  • 平均実収入

    211,135

  • 平均実支出

    278,645

支出と収入の差額

6.7万円の毎月赤字

出典:総務省家計調査

2015年の発表では上記とおり6.7万円が毎月不足すると試算されましたが、2019年6月金融庁の発表では毎月5万円が足りないと報じられました。
これは「厚生年金と国民年金の違い」には、あまりふれられておらず、条件の良い厚生年金の受給対象者でも、少なく見積もって5万円不足すると捉えた方が賢明です。

ワンルームマンション経営という
“備え”

ワンルームマンション価格1,800万円の購入例
(預金や退職金でマンションを現金購入した場合)

賃料60,000円、管理費・修繕積立金7,230円、管理料3,000円

毎月使える金額は57,000円(手取り賃料収入)

10年後の収入合計は

  • 57,000円
  • 12ヶ月
  • 10年間
  • 6,840,000
10年後以降もオーナー様の手元にはマンション(資産)と引き続き賃料収入が入ってきます。

世界を代表する長寿大国日本。健康促進・医療の進化により「人生100年時代」はもう目の前。老後に用意した資産(預貯金)を切り崩していくだけでは不安が残り、将来に向けた収入源の確保と資産として残るモノ(マンション)はビジネス的な儲け以上の価値を形成します。

分散型投資としても有効なマンション経営

分散型投資の図 マンション、預金、株・債券に分散

現在の低金利時代では普通預金・定期預金など預貯金に運用益は見込めず、そのままご家族への現金相続となった場合も大きな課税対象となってきます。
株式投資は価格変動のリスクが伴い、配当金もありますが主に売買運用益を求める性質であり、相続税においては時価評価となります。
一方、投資用不動産では運用益が高く、相続税評価は現金と比べて有利なため財産保全には良い選択となります。しかし、換金性や元本保証という点では他の預金や株式には劣ります。そこで、資産のバランスとして、長期所有には投資用不動産で、中期に株式、短期に預金という組み合わせ(分散投資)も資産運用として有効手段となってきます。

分散投資の比較表

  収益力 換金性 値下がりリスク 相続税評価 インフレに強い 節税効果
預金(1000万迄) × × ×
株式 ○ × ×
投資用不動産 有利

節税効果について

損害通算のイメージ画像

所得税・住民税軽減につながる「損益通算」

投資マンションによる節税効果ですが、賃料収入から必要経費の借入金利息、減価償却費、固定資産税、管理費・修繕費等を差引き、収入以上に経費が多くなれば、このマンション投資は帳簿上の赤字となり、本業の給与所得と赤字の不動産所得を合算(損益通算)出来ますので、おのずと課税所得が下がります。
課税所得が下がった分、確定申告することで所得税は還付され住民税もその分下がることになります。
※「損益通算」による節税効果は、初年度に限られます。

相続税を抑えられる仕組み

最も高いと言われている「相続・贈与税」ですが、マンションで相続・贈与すると大きな節税になります。
一般的な相続・贈与財産としては、現金・債券等です。これらの財産を相続・贈与した場合、全て時価で評価されるため100%課税対象となります。
反対にマンションで相続・贈与した場合は、購入価格ではなく時価でもありません。土地は路線価、建物は固定資産評価格で課税額を算出し、且つ賃貸している場合は使用制限で借家権割合を乗じますので更に評価価格が下がります。従って、課税対象額が下がるため大きな節税効果となります。