不動産投資 メリット・デメリット Apartment management

Apartment management 03

間取り図の写真

利回り3~5%とも言われるマンションオーナーという投資。賢く計画的に、必要なサポートも受けて運用すれば多くのメリットを享受できますが、失敗のリスク(デメリット)も知っておくべきです。

4つのメリット

01.ローン完済後は賃料収入が老後の生活を支えるというメリット

現行の年金制度に頼らず将来の固定収入を確保

  • 賃料収入をローンに充てられる
  • 公的年金に頼らない固定収入
  • 原資はマンションなので売却益も見込める
  • 高齢化社会を見据えた現実的選択
  • ローン完済時はマンション自体が財産となる
老後に向けた備えは
出来ていますか?
円グラフ:「老後に向けた備えは出来ていますか?」に対する答え 十分ある/1.6% 最低限はある/21.7% 少し足りない/17.5% かなり足りない/50.4% わからない/9.2% 無回答 0.6% 少し足りない・かなり足りないの回答を合わせて67% (総務省「統計から見た我が国の高齢者」内閣府「平成26年版高齢社会白書」参照)

少子高齢化がさらに進む将来、2060年には4人に1人が75歳以上といったデータもあります(内閣府調査参照)。現行の年金制度に不安を抱えたまま受け入れるだけではなく、マンション経営という選択による将来安定収入の確保は、老後の生活を支えます。

これからは自分で自分の老後を守っていく、自己防衛の時代が本格的にやってきます。

02.団体信用生命保険としてのメリット

住宅ローン契約に付与される団体信用生命保険

  • ”団体信用生命保険”で万が一に備える
  • 賃料収入が月々のローン返済の原資となる
  • 万一の際、ローン支払いがなくなる
  • ご家族にマンション(賃料収入)が残る

マンション購入時に住宅ローンを利用すると、契約者にもしものことがあった場合に備えて、ローン契約に「団体信用生命保険」が付帯します。オーナー様の不幸や高度障害のような場合に、ローン残金が支払われる仕組みのため、万一の際でもローンは保険金で完済でき、ご家族にはマンション(賃料収入)が残ることになり安心です。

03.節税対策としてのメリット

所得税・住民税の軽減が見込める

  • マンション経費の確定申告が可能
  • 条件を満たせば所得税が軽減される
  • 所得税還付の対象になれば住民税も軽減される
  • 相続税・贈与税にも有効
  • 現金預貯金よりも不動産保持のメリット大

所得税法第69条の規定において、マンションを購入し第三者に貸した場合の経費(減価償却費・借入金の利息・管理費・その他経費)が”必要経費”として申告可能になります。必要経費が賃料収入を上回るような場合、「損益通算」することで所得税・住民税に節税効果が得られます。
※「損益通算」による節税効果は、初年度に限られます。

所得税・住民税の節税が可能に
所得税法第69条の損益通算の規定において、マンションを購入し、他人に貸した場合
  • 01建物の減価償却費
  • 02借入金の利息(建物部分)
  • 03管理費等
  • 04その他の経費

などが必要経費として認められる

必要経費が賃料収入より大きくなれば、損益通算することにより
所得税・住民税に節税効果が得られる

04.資産運用としてのメリット

インフレに強く、超低金利時代にも適合するマンション経営

  • 不動産保有はインフレに強い傾向がある
  • 低金利でも影響を受けづらい
  • 分散投資の選択肢としても有効
  • 不動産の相続は現金の相続と比べて税制上有利
  • 完済後は資産となる

物価が上昇し、お金の価値が下がってしまうインフレのような場合でも、不動産価値や賃料収入はマイナス影響を受けづらい傾向があります。
また、超低金利が続くような場合でも、賃料相場は変わらず安定していることから、マンション経営は表面利回り年4~5%程度の実現も十分可能です。
(経費や諸費用を考慮しない利回りの場合)

利率の参考比較表
商品名 予想年間利回り 1800万円を投資した場合の
年間利率収入(※税引き前)
普通預金(ゆうちょ銀行) 0.001% 180円
定期預金(ゆうちょ銀行) 0.01% 1,800円
普通預金(都銀) 0.001% 180円
大口定期(都銀) 0.01% 1,800円
外貨普通預金 米ドル(都銀) 0.20% 36,000円
国債(10年物) 0.10% 18,000円
ララプレイスマンション※ 4% 720,000円
  • ※令和元年8月現在
  • ※価格1800万円・月額想定賃料60,000円の表面利回りを表記しています。

マンション経営のデメリット

空室リスク
マンションの立地条件、単身者の人口密度など物件の条件等によって入居率の安定感はもちろん変わってきます。都市部の物件を選ぶことを前提に、入居者募集に強い管理会社(パートナー)の存在を見極めておくなどリスクに対する備えが重要です。
家賃滞納
滞納の可能性はゼロではありません。未払い期間が長くなればなるほど賃料回収は難しくなると言われており、滞納時の対応や督促業務は誰がどのようにおこなうか、未払い分の処理はどうなるのか?事前に確認しておく必要があります。
収益性
長期の安定収益、利回り4%をキープなど良い面ばかりを見すぎると、都合よく必要経費を忘れがちに。マンション経営は、短期的な収益を目指すものではなく、完済後の資産化、節税効果、団体信用生命保険など“儲け”より資産運用の目的で取り組むべきです。
地震や火災
火災に関してはオーナー様・入居者・管理組合のそれぞれが保険に加入しておくことで、いずれかの保険が適用される保障体制を整えておきましょう。火災保険の保障範囲は広く、落雷、雪災、物体衝突破損等も含まれています。しかし、地震原因による火災や津波被害は「地震保険」の適用となり火災保険ではまかなえない制度となっています。
築年数と賃料の関係
経過年数にともない、建物の劣化や老朽化により賃料が下落すると思われがちですが、それらの要因だけで下落するとは限りません。近隣に同グレードの新築マンションが建築されるなど、外的要因にも影響されます。物件の造りや計画的に行う修繕が確かなものであれば、劣化防止や老朽化の進行を遅らせたりすることができ、賃料の下落を最小限に食い止めることは可能です。計画的かつ定期的に点検や修繕を行う体制の「管理会社」選別がポイントです。
売りたくなっても売れない
投資マンションの売却をする場合、基本になるのが、「賃料」です。年間の賃料収入がもっとも重要になります。築年数も多少は影響しますが、長期的に安定した賃料を稼ぎ出す物件を選別しないと売却時に大きな差が生じ、売却損を増大させることになります。マンションの価値は、収益の安定性にかかっています。

デメリットやリスクはゼロではありません。当社は積み重ねてきた実績と経験を基に、必要な対策をご用意しています。